Tokenización de activos inmobiliarios: ¿Cómo impacta la Resolución CNV 1069/2025?: un análisis de Jorge C. Resqui Pizarro

Sebastián Castellucci
Oct 31
3 min read

En el dinámico mundo del real estate argentino, la tokenización emerge como una revolución impulsada por la tecnología blockchain. En su artículo publicado en LA LEY el 31 de octubre de 2025 (Tomo 2025-E, Año LXXXIX, Nº 206), el abogado y experto Jorge C. Resqui Pizarro analiza el impacto de la Resolución General 1069/2025 de la Comisión Nacional de Valores (CNV). Esta norma marca un hito al regular la tokenización de valores negociables con oferta pública, abriendo puertas a inversiones más accesibles y líquidas en inmuebles.

Resumimos los puntos clave, ideal para inversores, desarrolladores y profesionales del derecho que buscan entender esta innovación.

Introducción: un cambio de paradigma en el mercado inmobiliario

Resqui Pizarro inicia destacando cómo la tokenización transforma el sector inmobiliario y de construcción en Argentina. Esta técnica digitaliza activos físicos asociándolos a blockchain, permitiendo el uso de criptomonedas, contratos inteligentes (smart contracts) y hasta el metaverso. Beneficios clave incluyen nuevas fuentes de financiamiento, certificación segura de documentos digitales y mayor liquidez en mercados tradicionalmente ilíquidos.

La Resolución CNV 1069/2025 (publicada en BO el 13/06/2025) establece un marco regulatorio bajo un "sandbox" de un año, un entorno de prueba controlado para experimentar con esta tecnología. No se tokeniza el inmueble directamente, sino instrumentos financieros como certificados de participación en fideicomisos financieros o cuotapartes de fondos comunes de inversión cerrados, con activos subyacentes como inmuebles, créditos o facturas.

En esencia, tokenizar un inmueble implica dividirlo en fracciones digitales (tokens) registradas en blockchain, una red descentralizada e inmutable. Esto permite fraccionar propiedades en montos bajos, atrayendo inversores minoristas y facilitando transacciones rápidas sin intermediarios centrales.

El autor clasifica los criptoactivos en criptomonedas (de pago), security tokens (de inversión), asset tokens (de propiedad) y utility tokens (de acceso/uso). La tokenización "atenuada" prevista por la CNV involucra a Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), como exchanges, para custodia, negociación y cumplimiento de normas anti-lavado.

Tokenización de activos inmobiliarios: mecánica y ventajas

La tokenización utiliza blockchain para transaccionar unidades de valor de forma descentralizada, sin reguladores centrales como bancos. Permite invertir globalmente, fraccionar proyectos en tokens (e.g., un desarrollo de 1000 m² en 1000 tokens a US$1000 cada uno) y generar tickets accesibles.

No se adquiere el derecho real sobre el inmueble, sino derechos económicos: rentas, beneficios o valorización futura. Ventajas incluyen reducción de costos de intermediación, mayor velocidad, transparencia, liquidez y fractional ownership para pequeños inversores.

En Argentina, la CNV habilita tokenización de fideicomisos y fondos cerrados con oferta pública, representando activos reales vía Tecnologías de Registro Distribuido (TRD).

La adquisición de tokens otorga posiciones contractuales con derechos económicos, no habitabilidad. Además, blockchain certifica documentos digitales con inmutabilidad, permanencia y seguridad, útiles incluso en juicios.

NFTs (tokens no fungibles) son una variante: representaciones únicas digitales de activos, "acuñadas" en blockchain para trazabilidad. Pueden fraccionarse (F-NFTs) o representar gemelos digitales de bienes reales.

Operaciones inmobiliarias con criptomonedas

Las transacciones inmobiliarias en crypto usan stablecoins (atadas a divisas como el dólar) para evitar volatilidad. Ejemplos incluyen compras en España, donde la regulación es avanzada, ofreciendo renta en euros.

Blockchain actúa como base de datos encriptada, descentralizada e irreversible, con evidencia cronológica de transacciones.

Smart Contracts: definición y operación

Los smart contracts son códigos autoejecutables en blockchain que automatizan acuerdos sin intermediarios. En real estate, facilitan transferencias, pagos y cumplimiento de condiciones. Operan con "si-entonces": e.g., liberar fondos al verificar una condición.

Aspectos legales de los contratos inteligentes

Resqui Pizarro aborda la validez legal: en Argentina, se integran al Código Civil y Comercial, pero requieren adaptación para disputas. Ventajas: inmutabilidad y transparencia; desafíos: irreversibilidad y ciberseguridad.

El Metaverso en la actividad inmobiliaria

El metaverso extiende el real estate a mundos virtuales, con ventas de "terrenos" digitales y propiedades NFT. Empresas líderes comercializan viviendas virtuales, atrayendo inversiones significativas.

Conclusiones y propuestas

El autor concluye que la RG 1069/2025 impulsa la modernización del mercado de capitales, habilitando tokenización para desarrollos nuevos y existentes. Promueve inclusión financiera, liquidez y certificación segura, aunque urge mayor regulación para riesgos. Esta herramienta podría revolucionar el real estate como el home banking lo hizo con la banca.

En 2025, con el sandbox en marcha, la tokenización posiciona a Argentina en la vanguardia fintech.

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